СРЕДА

СРЕДА

Новые районы

В ГОСТЯХ: Аркадий Гершман, урбанист, автор блога «Город для людей»

ВЕДУЩИЙ: Алексей Нарышкин

А.Нарышкин— 16 часов и 6 минут. Продолжается прямой эфир «Эхо Москвы». Алексей Нарышкин здесь. И мы начинаем программу «Среда», новый выпуск. Аркадий Гершман здесь, ведущий. Приветствую!

А.Гершман— Да, всем привет.

А.Нарышкин— Я напоминаю, что у нас ведет вещание на YouTube-канале «Эхо Москвы» и на платформе Яндекс.Эфир. Пожалуйста, друзья, приходите туда, присоединяйтесь. Аркадию вы можете задавать свои вопросы об урбанистике, об устройстве городов и населенных пунктов различных. Сегодня говорим про новые районы.

А.Гершман— Да, пожестим немного.

А.Нарышкин— Еще больше жести. Мало нам жести на российских улицах и в наших судах. Хорошо, пришел Гершман и будет еще дальше жестить. О’кей, попробуй.

А.Гершман— Жизнь такая. Разбираться с этим придется еще долго.

Для начала я хотел бы сказать, что тема жилья касается не только того, сколько у вас комнат и как далеко ваш дом от метро. На самом деле, жилье, где мы по большей части обитаем, формирует наши привычки, образ жизни. И то, насколько продумана среда вокруг, зависит в прямом смысле практически всё. И особенно это важно, если площадь квартир не очень большая. Потому что общественное пространство, будь то двор, улица, они компенсируют именно этот небольшой размер квартир. Поэтому чем меньше у людей жилье, тем важнее как раз правильно создавать среду вокруг.

И перед тем, как мы перейдем к самой застройке, что с ней не так, я хотел бы начать с предпосылок, чтобы вы понимали, почему мы получаем новые районы типа Мурино известное…

А.Нарышкин— Это под Питером.

А.Гершман— Да, под Питером.

А.Нарышкин— Хотя, мне кажется, легенда уже.

А.Гершман— Да, это вроде как пригорода Петербурга, но отдельный город считается Ленинградской области. На самом деле если мы отъедем в новые районы Москвы, мы увидим примерно то же самое, та же самая Некрасовка, например. В Самаре строят что-то подобное.

А.Нарышкин— А скажи, пожалуйста, что-то подобное — что?

А.Гершман— По формату застройки я имею в виду. Человейники и парковки. То есть среды для жизни… Да, там ставят детские площадки, но при этом отпустить ребенка одного гулять в тот же самый двор уже, в принципе, невозможно.

А.Нарышкин— Но если есть парковка возле дома, и она сделана из расчета на большое количество жильцов, наверное, это неплохо, или парковка это плохо возле дома?

А.Гершман— Парковка бывает разная. И проблема в том, что если среда вокруг жилья превращается в эту самую парковку, то места для самого человека в этом городе уже не остается. То есть его зона комфорта — это квартира и салон автомобиля. И такой город не может нормально развиваться, потому что жители не коммуницируют друг с другом. То есть если кто-то смотрел первую передачу — я надеюсь, что смотрели, — то там мы как раз рассуждали о том, что такое город, что такое хороший город, и что город должен провоцировать новые социальные связи, чтобы люди общались, заводили новые знакомства, новых партнеров, как-то саморазвивались.

Проблема в том, что когда человек запирается внутри своей квартиры или автомобиля, эти коммуникации сводятся до минимума, и мы имеем проблемы одиночества и много других нехороших вещей.

А.Нарышкин— Позволь о теме с парковками договорим чуть. Какое правильное решение и есть ли оно относительно автомобиля около твоего дома, если мы говорим о многоквартирных домах? Должен ли это быть гараж, это, наоборот, там минимум должен быть мест, чтобы просто владельцы квартир не заводили себе новые автомобили, потому что сейчас же есть какие-то расчеты, что если и тебя автомобиль в семье, но наверняка есть автомобиль у твоей жены, у твоей собаки и так далее.

А.Гершман— Вот как мы рассуждали в теме про транспорт, которая была у нас второй, кажется, что, чем больше город, тем меньше места для автомобиля в нем. И если мы говорим про плотную застройку, то такой феномен, как бесплатная парковка во дворе или на улице, он должен исчезнуть, потому что каждое парковочное место — это примерно 10 квадратных метров.

А.Нарышкин— Боже мой, а что ты сказал? Неужели должна исчезнуть бесплатная парковка во дворе?

А.Гершман— Это радикально, но, тем не менее, ни в одном развитом мегаполисе в мире нет такого феномена как бесплатная парковка во дворе. Даже если бесплатная парковка во дворе есть, за нее кто-то платит, как правило, и жители определяют, что это либо аукцион, либо как-то входит в арендную плату, но самого феномена бесплатного парковочного места большом городе нет. Если ты хочешь бесплатную парковку, ты покупаешь жилье с гаражом на первом этаже, то есть таунхаус, например или частный дом. Но опять же ты покупаешь часть земли, где паркуешь свою машину.

А.Нарышкин— Так дворы же наоборот — вот как у нас перегораживают в центре и не в центре шлагбаумами — это островок свободы, куда не может добраться департамент транспорта с своими парковками. А ты говоришь, что и во дворе надо платить.

А.Гершман— Вы лишаете, по сути, себя общего пространства. Двор — это пространство всех жителей. Если они договорятся и решат, что там у нас будет парковка — хорошо. Но, по сути, они лишают каждого жителя этого права.

А.Нарышкин— Это сложная, неочевидная история.

А.Гершман— Это общее пространство, которое занято частной собственностью. Получается, что те же самые дети уже не имеют возможности погулять. Если вы хотите позвать друзей и посидеть во дворе, то, скорей всего, если мы говорим про центр, этой возможности не будет.

Опять же пространство можно использовать по-разному. И ценность парковки спорная. Можно это же самое место использовать по-другому.

А.Нарышкин— Ты же говоришь, позвать друзей во двор, например. Я сразу себе представляю какие-то кадры, когда на детской площадке люди, они зашли в пивной магазин, взяли бутылки, и вот они там сидят. У нас же нет культуры сидения с друзьями…

А.Гершман— Почему выпивали на детской площадке? Потому что никто не сделал взрослую площадку. Как в анекдоте говорится. Но фишка в том, что люди, которые распивают на улице… опять же надо разносить распитие и прямо вот бухание, что одно может быть вполне культурно, другое, в принципе, уже какое-то асоциальное поведение. Но если жители не воспринимают двор своим, если он занят в основном парковочным пространством и там одна скамейка, то, скорей всего, там будут бухать и хорошо от этого никому не будет. Асоциальные элементы чувствуют себя свободно, потому что это место никому особо не нужно.

Если же представить, наоборот, что двор, где люди вложились благоустройство, там есть беседки, где люди могут собираться с соседями и друзьями, то, как правило, такие асоциальные элементы оттуда пропадают. И это работает даже в России, как в крупных городах, так и в мелких. Проводилось много экспериментов. Но это уже немного тема уже про благоустройство пошло. Хочется все-таки про застройку.

А.Нарышкин— Пожалуйста. Я тебя сам в сторону ушел. Я напомню, это программа «Среда». Здесь Аркадий Гершман и Алексей Нарышкин. Друзья, ваши вопросы на СМС: +7 985 970 45 45 и в YouTube, где у нас чат работает на трансляции канала «Эхо Москвы».

А.Гершман— Сейчас про небольшие предпосылки, то есть условия, в которых формируются эти все новые районы. Для начала: любой новое строительство у нас считается по умолчанию благом, причем считается на федеральном уровне. Потому что вот с 2006 года у нас есть нацпроект «Жилье» и каждому району выдают определенный KPI, сколько там должны построить.

То есть если вы построили дом в поле без подъездной дороги, без школы, без поликлиники, без чего-либо еще, и туда невозможно проехать, все равно это жилье будет считаться благом, потому что в отчете написано, что «мы сдали на 1000 квадратных метров больше». То есть считается количественно, а не качественно. С учетом нашей жесткой централизации и такой установки сверху, получается, что города в заложниках, по сути. То есть они не могут сформировать свою стратегию, свой путь, потому что на них давят и говорят: «Нам нужны квадратные метры». И если кто-то вдруг не выдает решение, начинается скандал. Например, в прошлом году такой был в Екатеринбурге, где пытались как-то согласовывать, что они будут строить дальше, на что им говорили: «Какой согласовывать? У нас сроки горят, не досчитаемся квадратным метров — и всем будет плохо».

То есть всё очень печально. Централизация местного самоуправления. Его, по сути, нет или оно настроено не на какую-то лучшую жизнь в будущем, а на какие-то сиюминутные показатели. И если мы посмотрим цифры, то за 19–20-й сдавали примерно по 80 миллионов квадратных метров, то есть это очень много. При этом, если мы посмотрим на другие цифры — это обеспеченность жильем, исходя из того, сколько приходится на одного человека, для в России обеспеченность 25 квадратных метров на одного человека. Примерно такой же показатель в Польше. Для сравнения: в Германии и Франции — 39 квадратов. Цель этой нацпрограммы — иметь 30 квадратных метров на человека. Всё, на этом, я надеюсь, цифры кончились. Просто, чтобы иметь в виду, к чему мы вообще пытаемся идти.

А.Нарышкин— 30 квадратных метров на человека?

А.Гершман— Да. Сейчас, для сравнения — 25. Но при этом опять же мы на уровне Польши, то есть это не так плохо, как могло быть, наверное. Но до Германии, Франции нам еще далековато.

А.Нарышкин— Прости, пожалуйста, на тебя обрушились с критикой на нашем YouTube-чате. Пишет, например, Ольга Прейнер: «Что ты несешь? В Будапеште возле дома все паркуются бесплатно после регистрации автомобиля в районном МФЦ — бесплатно!»

И Тарас Тарас пишет: «Пусть не врет! В Германии бесплатная парковка».

А.Нарышкин— Но, по-моему, ты не называл конкретно Венгрию и Германию.

А.Гершман— Я, действительно, не называл. Есть опять же разные мегаполисы. Попробуйте сделать то же самое в Лондоне или в Нью-Йорке, или в Сингапуре. Опять же есть разная практика. И парковка около дома — это разговор не совсем в случае Европы, где как раз квартальная застройка, там дворы, как правило, без машины, если мы берем старую. Но паркуются на улицах. Уличная парковка — это немного другое. Здесь уже решают не столько собственники жилья, сколько сам город, какая у него транспортная стратегия: может он себе позволить или нет. Поэтому практика есть разная, мы же говорили все-таки про дворы.

И всегда надо помнить, что везде есть исключения. Зависит, действительно, от того, насколько большой город. Я не просто так сделал акцент, что чем больше город, тем меньше места, и чем плотней застройка, тем меньше шансов, что там будет платная парковка.

А.Нарышкин— Скажи, пожалуйста. Сергей Канашевский пишет, даже не просто вопрос, а его видение, может быть, он тоже как-то связан с обустройством городов: «В ширину надо строить, а не ввысь».

А.Гершман— Это будет отдельная тема, потому что про одноэтажные пригородные расползания, она затрагивает вопросы и транспорта и строительства. Сейчас ее коснемся вскользь.

А.Нарышкин— Аркадий Гершман всё самое интересное оставит на дальнейшие эфиры с Соломиным, когда выйдет.

А.Гершман— Там есть много разных исследований. Сначала всем кажется: Ой, круто! А на самом деле это по сути то, что уничтожает города — эти разрастания вширь. Но при этом жилье должно быть разное. Это такой небольшой спойлер. Я к этому приду к концу.

Вторая предпосылка, которая у нас есть — это старые нормативы и еще какие-то советские градостроительные планы городов, которые как-то оптимизируются, но они по сути своей философии и ценности транслируют из 1970-х годов. И построить, например, современные кварталы, которые мы видим в Амстердаме, в той же самой Венгрии, Германии и других городах, по этим нормативам практически невозможно.

Читайте также  В Алматинской области занялись разведением маралов

Иногда бывают лазейки. Чтобы, например, построить нормальный квартал, улицу оформляют как дворовое пространство. То есть улица — это общественное пространство, она, по идее, должна быть на балансе города. А когда мы имеем, что это, по сути, часть двора, и жители за нее платят, они, получаются, могут взять и перекрыть эту улицу. То есть ломается сама структура города. Вот такой юридический базис. Опять-таки это лазейка, чтобы всё это дело обходить.

Сейчас последние несколько лет говорят о новых нормативах, которые довольно прогрессивные, но они все еще необязательные и на уровне рекомендаций. И мало где их успели частично, но применить.

Третья предпосылка — то, что у нас в городах… точнее у нас на уровне страны нет понятия архитектура. То есть на архитекторов учат, есть Союз архитекторов, а вот в градостроительстве, в юридической части нет понятия архитектура, просто его не существует.

А.Нарышкин— У нас же есть главный архитектор.

А.Гершман— Есть главный архитектор, а архитектуры нет де-юре. Это другая проблема.

А.Нарышкин— Непонятно, чем главный архитектор занимается.

А.Гершман— В разных городах по-разному. Там свои тонкости есть. И у городов, по сути, нет инструментов, чтобы согласовывать те же самые фасады. По сути, город может согласовать, какого размера у вас участок, какая максимальная высотность и тип застройки, то есть это административная, жилая, коммерческая или что-либо еще. Это очень небольшой набор инструментов. И в итоге мы получаем то, что получаем. Город дает участок, а дальше начинается власть девелопера, и ничего сделать с этим мы, по сути, не можем.

Я уже подхожу к списку того, что мы имеем. Это низкая образованность покупателей квартир. Потому что считается, что если у тебя есть деньги на квартиру, то надо срочно покупать, что это вложение и просто смотрят на цену. Но при этом никто не думает о цене жизни в этом месте. То есть часто бывает, что мы сэкономили, купили где-то подальше, а, например, в итоге добираемся до работы полтора часа в одну сторону. Никто не считает, сколько стоит сейчас работа, и сколько из-за такой экономии вы теряете за 10-летие, например. И много других есть параметров…

А.Нарышкин— Ну, ладно!.. И вы, кстати, дорогие слушатели, можете поспорить. Я просто за свои 33 года в разных точках в Москве жил — и далеко и ближе к центру, — но никогда я не жаловался, даже если мне приходилось час ехать до работы, потому что — тут это странный, может быть, совет — можно провести этот час в поезде, можно что-то послушать — подкасты, почитать книжечку. Да, конечно, тебя будут трамбовать со всех сторон, если ты едешь в час пик, но что поделать.

А.Гершман— Действительно, можно чем-то занять. Но факт в том, что всем мы смертны и рано или поздно умрем…

А.Нарышкин— Подкасты закончатся.

А.Гершман— И чем больше вы тратите на дорогу, тем меньше вы тратите на родных, на что-либо еще. Возможно, надо переоценить немного себя. Ну, или другой параметр: сначала покупают жилье, потом начинают ворчать и ругаться: «Где моя парковка? Где моя школа, детский сад и поликлиника». Эти вопросы нужно задавать до строительства и застройщику и главное, самому себе.

А.Нарышкин— «Влеркин футбол» — наш пользователь — пишет в чате YouTube: «Если ты строишь жилой комплекс, ты должен построить детсад, школу, подъездные пути, парковки для автомобилей. А у нас люди из пригородов стоят в пробках, — как будто ты сам написал, — по полтора часа, чтобы попасть в садик, в школу и на работу». Это правильный подход, но, согласись, есть у нас предубеждение, что школа или садик, который у тебя будет прямо во дворе, он по уровню образования будет гораздо хуже, чем какая-то знаменитая школа в центре Москвы, откуда вышел этот, это и этот.

А.Гершман— Действительно, тут нужно смотреть не на стены, а на качество, что внутри преподают. Хотя и архитектура образования, архитектура здоровья — это тоже большие темы, и у нас очень мало уделяют этому внимания. То есть атмосфера, где ты учишься, она тоже либо способствует твоему образованию, либо, наоборот, ты думаешь, как быстрее сбежать. И то, что у нас в последнее время все школы больше похожи на тюремный дворик, это, конечно, никуда не годится.

А.Нарышкин— Это сложная история. Мне кажется, всё упрется потом в деньги. Даже если у тебя есть 10 школ, родители начнут говорить: «Тут фиговые учителя». А когда появятся хорошие учителя, родители начнут жаловаться: «А почему мы учимся с приезжими?» Это всё, это вечная тема.

А.Гершман— Вообще, если мы возьмем те же самые Штаты, то там система образования, она чуть ли не градообразующая. То есть тот район, где хорошая школа, недвижимость стоит намного больше.

То есть в наших реалиях, в случаях Москвы, Петербурга и крупных городов, если рядом есть метро, то цена твоей недвижимости высокая. То же самое, что в Штатах: если хорошая школа, то цена не движимости выше. У нас пока этот параметр не очень учитывается.

А.Нарышкин— Ты же не можешь просто брать хороших учителей, высылать их за какой-нибудь 101-й километр и создавать там очаг хорошего образования.

А.Гершман— Не можешь, и это скорее хорошо, что ты не можешь высылать за 101-й километр учителей.

И последний, наверное, параметр — падение покупательской способности, то есть люди у нас беднеют. И, кстати, многие у нас уверены, что застройщики гребут прибыль лопатами. На самом деле нет. С каждым годом они зарабатывают всё меньше и меньше, потому что продавать сложнее и сложнее.

Исходя из этих 5 пунктов, мы имеем по большей части застройку в полях. Потому что, с точки зрения застройщика очень просто приехать в поле и построить дом. Не нужно переносить коммуникации, не нужно бодаться с соседями. Очень просто подвести строительную технику, построить там цементный завод, многое другое.

Проблемы начинаются дальше, потому что с учетом того, что наши муниципалитеты бедные, у них нет возможности поддерживать существующую уже инфраструктуру, то есть сделать ремонт в какой-нибудь школе, ремонтировать улицы. И им вдруг неожиданно приходится строить еще дополнительно туда дороги, строить детские сады и школы.

То есть поэтому, если мы будем брать стратегию умных городов, то они закрепили принцип компактности. Что они развиваются внутри существующих границ, потому что это как раз не приходится строить инфраструктуру с ноля. У нас, как правило, об этом не думают, потому что бегут за количеством квадратных метров. Строить в поле объекты очень просто. А дальше начинаются уже у всех вопросы: А что нам с этим делать?

А.Нарышкин— А как это внутри существующих границ города продолжают развиваться? Ты надстраиваешь сначала 10-й этаж, потом 20-й этаж. И у тебя должны со временем вырасти небоскребы.

А.Гершман— Если мы посмотрим даже Москву, мы в центре города увидим много пустырей. Плюс есть старые промышленные предприятия, которые было хорошо вообще перевести за города.

А.Нарышкин— То есть ты говоришь про некую оптимизацию.

А.Гершман— Да. Это сложное с точки зрения строительства, нужно вписывать новые проекты в существующую уже какую-то ткань. Но, тем не менее, люди заезжают туда, и у них есть уже готовая инфраструктура. У них нет вопросов: куда я буду водить ребенка, что делать, если я заболею, что, в принципе, я буду здесь делать? У них всё будет под боком. Такой план есть у Екатеринбурга. В Перми мастер-планом тоже предусмотрено уплотнение существующих границ. И да, есть еще точечная застройка.

В наших реалиях, их тех предпосылок, о которых я говорил, точечная застройка по большей части убога, и строить так нельзя.

А.Нарышкин— Давай, прости, раз и навсегда: точечная застройка — плохо, потому что…

А.Гершман— Точечная застройка не плоха и не хороша. Это инструмент. Всё зависит от того, что вы собираетесь строить и где. С этим начинаются проблемы, потому что города не могут регулировать, а застройщики строят то, что им позволяет тот же генплан города и правила землепользования. То есть если у вас сейчас есть плохая практика, это не значит, что по умолчанию точечная застройка плохая. Просто ею нужно научиться пользоваться и создать системные условия, чтобы плохих проектов в городе не появлялось. Но это очень сложно, потому что смотри пункт первый, что чем больше квадратов, тем лучше, что нету архитектуры как термина, нет ничего другого.

А.Нарышкин— Если позволишь, Олег на СМС делится своей болью: «Бунинские аллеи, — это Московский район — купил квартиру, польстившись на многоуровневую парковку. Потом ее убрали из плана. Теперь все паркуются друг у друга на головах. И эвакуаторы еще работают».

А.Гершман— Опять же, если вы что-то видите на красивых картинках, но этого нет в договоре, то, вероятно, вас обманут.

А.Нарышкин— А что, парковку или гараж должны прямо в договоре прописывать на квартиру?

А.Гершман— Так или иначе, это должно отражаться. То есть есть такие документы, как генплан, на него, например, можно ссылаться в договоре, что «мы как застройщик обязуемся сделать то-то и то-то». Если этого нет, то это земля застройщика. Как он решит, так, по сути, и будет.

У нас очень часто любят говорить, что застройщик нам обещал то-то. Просто запомните простой факт, что если этого нет в договоре, то эти слова пустые, они ничем не подкреплены. Но это мы опять возвращаемся к низкой образованности покупателей. Люди вкладывают деньги, но при этом не думают о каких-то гарантиях очень часто.

А.Нарышкин— Из Ясенево Елена пишет, Московский район: «У нас половину двора отхватил ресторан и построил дополнительный зал. Рядом стоят машины хозяина, работников и гостей ресторана. И что с этой территорией будет, отнимут у ресторана?» Как такое вообще могло произойти?

А.Гершман— Вот смотрите. В условиях Москвы очень часто, если мы посмотрим на кадастровую карту, мы увидим, что двор жителям не принадлежит, очень часто он отмежеван городу. И в таких условиях город волен распоряжаться, как хочет. С одной стороны, жители не платят за обслуживание двора очень часто за счет этого, то есть они экономят, у них квартплата не очень большая. Но, с другой стороны, если у них кто-то захочет что-то впихнуть, они смогут это легко сделать, если будет соответствовать всем нормативам, например.

То есть тут вопрос, что жители должны объединиться и посмотреть, какая земля их и какая не их. И если их что-то не устраивает, то, например, начать процедуру передачи земли от города в собственность. Но нужно быть готовым, что город попросит за нее заплатить и что потом каждый месяц всем придется платить деньги за обслуживание и ремонт этой самой территории. То есть собственность — это не только какие-то блага, но и определенные обязательства. У нас, к сожалению, этого тоже очень часто не понимают.

Но есть, кстати, нормальные исключения. Я вот недавно был в Перми. Там есть соцгородок — это жилье 1920–30-х годов, — в котором сами жители начали договариваться ремонтировать, в том числе, много судились с администрацией города за капремонт и многие другие моменты, и там, действительно, ты приходишь, где как будто такой европейский район, единое остекление, чистые фасады, ухоженная территория. Кто-то делает общественные огороды и так далее. Но одним из действий было то, что они приватизировали территорию всего комплекса. То есть они ею распоряжаются. То есть если они решат, они могут, например, продать ее застройщику и что-то там построить и не платить следующие 100 лет коммуналку за счет выгоды от всего этого. Но опять же для этого им пришлось пободаться, заплатить. И они сейчас обслуживают эту территорию. И это как раз пример ответственного подхода к общему имуществу.

Читайте также  Шри-Ланка заменила карантин для туристов другой процедурой: стали известны подробности

А.Нарышкин— Ответьте, пожалуйста: «Аркадий, в нашем городе Арзамас недавно собирались строить микрорайон по типу Мурино, 15-этажных муравейников без инфраструктуры. Сейчас к этому опять хотят вернуться. Можно ли убедить местные власти и жителей, что сначала нужно строить инфраструктуру для жителей, а только потом строить низкоэтажное жилье?»

А.Гершман— Я хотел про это поговорить ближе к концу, что вообще происходит в мире — сами города готовят проекты застройки и отдают застройщикам уже участки, где есть этажность, где есть решения по фасадам.

А.Нарышкин— Во второй части программы вернемся к этому. Это «Среда». Алексей Нарышкин и Аркадий Гершман здесь. Спасибо вам, дорогие друзья, за вопросы. Пишите их больше, завалим нашего героя сегодня. Аркадий Гершман будет отдуваться за всё. Вернемся через несколько минут и рекламы.

НОВОСТИ

А.Нарышкин— Продолжается прямой эфир «Эха Москвы». Еще раз здравствуйте! Алексей Нарышкин и Аркадий Гершман здесь. Это программа про города, про урбанистику «Среда». Смотрите нас в YouTube на канале «Эхо Москвы», там работает чат. Можете задавать Аркадию вопросы. Эсэмэски для той же цели, Telegram, WhatsApp , Viber, номер один: +7 985 970 45 45. Мы про новые районы.

А.Гершман— Да, мы про застройку. В первой части проговорили, какие есть проблемы и существующие условия. Начали разбирать результат. И первая, самая главная мысль, что проще построить в чистом поле, несмотря на то, что потом невозможно обслуживать это, и у муниципалитета нет времени на это. Очень часто многие города сталкиваются с тем, что на окраинах плотность больше, чем в том же самом центре, а в центр вкладывать невыгодно, и поэтому центр умирает. И, кроме того, по сути, разрушается наследие, потому что, с точки зрения девелопера, очень просто построить какую-нибудь «свечку» или «человейник», чем вкладываться в реставрацию. Поэтому куда проще что-то сжечь, построить на этом месте, чем реконструировать то, что уже имелось — наше наследие или просто старые дома.

Из-за это уже дальше идут транспортные проблемы, маятниковая миграция. Сначала строим, а потом думаем, как люди будут оттуда выезжать. Низкое качество жизни, когда элементарно там нечем вам заняться, ребенка отпустить некуда, самим тоже сходить некуда, поэтому в новых районах чаще всего открывается аптека, «Пятерочка», «Красное и белое» или другие наливайки. То есть люди приезжают, берут с собой, идут в свои квартиры, запираются там, и, как правило, ничем хорошим это не кончается.

То есть нет в целом городской культуры. И даже на бытовом уровне часто говорят в микрорайонах: «Давай встретимся в городе» или: «Я завтра утром поеду в город. То есть они не ассоциируют свое местожительства с городом. Они вроде как живут в границах муниципального образования в городе, но при этом это даже на понятийном каком-то уровне не город, потому что там нет разнообразия, нет культурной городской жизни.

А.Нарышкин— Скажи, пожалуйста, а разве история с пандемией, может быть, даже в мировых масштабах, она эту проблему не сдвинула с мертвой точки?

А.Гершман— Это проблема по большей части у нас. В той же самой Европе проблем с этим нет.

А.Нарышкин— Я о чем говорю. Мы значительную часть прошлого года провели, кроме, может быть, сотрудников «Эха Москвы», в изоляции. И нам было предписано по возможности сидеть дома, удаленно работать и так далее. Сместился ли у нас, у россиян фокус восприятия всего городского пространства на восприятие исключительно своего придомового пространства?

А.Гершман— Я видел, что антропологи эту тему только начинают изучать. Действительно, многие поняли, что они живут в том месте, где можно только спать. То есть, по сути, если тебе на работу, поработать, с кем-то встретиться, тебе из него нужно выезжать, он не отвечает каким-то базовым потребностям современной жизни. И это большая проблема. Но опять же, как я говорил, мы строим по стандартам 70-х, 80-х годов, когда были совсем другие запросы, был другой строй, другая экономика. А сейчас мы выясняем, что даже в новом доме тебе просто некуда выйти из него. Самый простой вариант — это взять машину или такси и уехать из него. То есть это большая беда на уровне экономики города, на уровне городской культуры. И, к счастью, на это начинают обращать внимание не только архитекторы, девелоперы, урбанисты, но и сами жители. Действительно, пандемия во многом помогла этому.

Что еще мы имеем? Опять же социальные проблемы. И часто все гонятся за низкой ценой сейчас, но когда дома уже сдают, спустя несколько лет, выясняется, что его очень дорого поддерживать, то же самое благоустройство, те же самые подъезды, что дешевый материал начинает разрушаться. Застройщик уже не несет ответственности. И люди, получается, каждый месяц переплачивают за то, что сначала сэкономили.

Другая проблема — это разрастание городов вширь. Потому что перед человеком, который хочет купить нормальное жилье, есть два выбора: либо он покупает что-то в многоэтажке с двором, парковкой за редким исключением, двор без парковки. Опять же это что-то в поле, либо это старый фонд где-нибудь в центре города дореволюционной застройки или просто XX века, в который тоже нужно вкладываться, потому что все-таки дом какое-то время стоял и квартира стояла; либо построить свой дом.

И часто третий вариант дешевле. И затем мы опять начинаем иметь проблему с городской культурой, с маятниковой миграцией и транспортными проблемами и то, что люди вместо жизни стоят в пробках.

Но, наверное, самый важный результат, что мы имеем очень высокую возможность превращения новых районов в трущобы. Очень часто урбанисты, блогеры пугают, что это станет будущим гетто. Нет, гетто — это немного другого характера явление. Все-таки трущобы больше походит по определению.

Почему об этой угрозе говорят? Потому что, чем больше строят жилья, тем меньше цена недвижимости. Так устроена экономика, что чем больше ты заваливаешь рынок дешевым жильем, тем больше уже даже построенное хорошее жилье теряет в цене. И в целом, если мы посмотрим на рынок московский, сравним цены 10 лет назад и сейчас, переведем их в доллары или евро, мы увидим, что даже такие надежные рынки, как столичные, они особо не растут. То есть вложения уже сейчас не окупаются.

То есть нельзя забывать про демографическую яму. Да, сейчас очень много людей едет, но со времени может стать куда меньше. И социально-экономические кризисы. Мы, когда строим жилье, оно стоит 50–100 лет. За это время, даже за последние 30 лет сколько кризисов было и сколько всего просело, и изменилось поведение людей. То есть жилье должно быть гибким.

К сожалению, тот формат, который мы сейчас массово строим, он не позволяет что-либо сделать, переформатировать, например, жилье в офисы, или первый этаж — он сегодня жилой, завтра торговый, послезавтра офисный. То есть это негибкая застройка, которую можно только снесли в случае чего. По сути, мы повторяем те же ошибки, что и с хрущевками. То есть сейчас мы понимаем, что это устаревшее жилье, но сделать с этим особо ничего не можем. Через 50 лет, возможно, то же самое будет с новыми районами. И это большая проблема.

И то, что у нас считалось, что недвижимость — это самое надежное вложение средств. Но, во-первых, помним про рынок, про демографическую яму. Все-таки реновация, которая очень сильно подкосила рынок, в принципе, институт частной собственности, делает эти вложения уже менее, наверное, надежными.

А.Нарышкин— Вопросы, если можно, их много.

А.Гершман— Один какой-нибудь, самый главный, самый интересный, чтобы дальше успеть.

А.Нарышкин— Я очень быстро. Вот Иван Богданович говорит, что в Корее вообще парковки — это 5 подземных этажей с гаражами. В Тайване то же самое». Не знаю. Тебе виднее.

Николай Турчин: «Ответьте, для чего расширяют Москву? Для жизни город должен быть не больше 300 тысяч».

А.Гершман— Кстати, последний тезис, действительно. Жить в городе до полумиллиона, имея при этом городское разнообразие уровня Москвы — это очень комфортно. То есть опять же мы можем посмотреть на Тверь, где много исторического наследия, где при этом пешеходная и велосипедная доступность, где те же магазины, что и в Москве, те же самые кофейни, рестораны. При этом цена недвижимости гораздо меньше, а за час ты можешь доехать до центра Москвы или до аэропорта «Шереметьево».

А.Нарышкин— А можешь и не доехать, потому что в Твери всё есть.

А.Гершман— Это с точки зрения, если тебе нужно встретиться с кем-то или улететь. То есть качество жизни совершенно иное, при этом оно дешевле, и ты имеешь те же городские…

А.Нарышкин— «Все в Тверь!» — говорит нам Аркадий Гершман. Покупайте там недвижимость.

А.Гершман— К сожалению, города вокруг Москвы еще не поняли своего потенциала, что если они вложатся в ту же самую инфраструктуру до Москвы, то есть железные дороги, которые уже, по сути, есть, то они смогут продавать недвижимость и свой город и переманивать тех, кто устал от большого города. И это прекрасно работает в тех же Нидерландах и во всем остальном мире. Но, к сожалению, просто не хватает понимания. Все, видимо, заняты сиюминутными проблемами и не видят, что можно сделать дальше.

А что можно, собственно, делать дальше, вот как раз накидал несколько общих направлений. Во-первых, у нас считается, что чем больше строишь, тем жилье доступней. Действительно, цена падает, но опять же мы обваливаем весь рынок. Опять же есть другие инструменты повышения доступности. Это ипотечные какие-то механизмы и арендное жилье. В той же самой Москве до революции большая часть была именно в аренде, потому что был рынок, и была надежность всего это. Сейчас этого нет практически. Есть и другие формы строительства. То есть мы все знаем только крупных каких-то застройщиков, но при этом никто не отменял кооперативные, например, дома.

Или, на мой взгляд, один из ключевых тезисов — это то, что у регионов нужно убирать целевые показатели, по которым отчитываются губернаторы, что «мы сдали столько-то квадратных метров».

А.Нарышкин— А что надо вводить?

А.Гершман— Ничего. Каждый город должен сам для себя решать, что ему сейчас важно.

А.Нарышкин— Понятно. А отчитываться надо наверх все равно.

А.Гершман— Отчитываться перед жителями надо.

А.Нарышкин— Ой!.. Мы не в Голландии живем — перед жителями отчитываться.

А.Гершман— Но, тем не менее, надо брать пример с лучшего. Потому что, действительно, иногда города надо не расширяться вширь за счет районов в поле, а, например, вложиться в центр города, который вымирает. Это, действительно, большая проблема даже для крупных городов. Или концентрироваться на чем-то одном. Когда вы даете застраивать в поле, никто не будет вкладываться в реновацию каких-нибудь промзон или в те же самые памятники. Это всегда будет какое-то меценатство. Естественно, нужно поправить градостроительное нормативное регулирование и отдать полномочия муниципалитетам и, все-таки, вкладываться в образование как архитекторов, застройщиков и, в том числе,покупателей.

И я уже немного сказал про европейский опыт. Но хочется чуть-чуть детальнее. На своем канале я часто показывают новые районы Нидерландов, Австрии, Германии, многих других. Даже была Азия. Так вот, почему в той же самой Европе, где меньше площадей, не строят человейники высотные? Потому что там как раз есть понимание, что строят на десятилетия, и что важно создать устойчивую среду, что можно в случае чего дом переделать, и что сами жители должны нести ответственность. Поэтому не нужно каких-то огромных дворов делать, которые невозможно будет поддерживать силами и бюджетов самих жителей, не нужно строить каких-то огромных магистралей через этот центр нового района, потому что у города не будет средств для его поддержания.

Читайте также  Отдых на любой вкус

И, как правило, там сам город иногда с регионом, иногда с частными девелоперами создают отдельную корпорацию, условно, развития этого места. Они формируют мастер-план, где прописаны участки, какая там будет высота. И они часто даже прописывают, какие квартиры там будут — квартирография. Чтобы не получилось, что мы построили дом с однушками, со студиями, который, по сути, является общагой, потому что это будет иметь много социальных проблем в будущем.

И они всё детально прописывают. И по сути, перед застройщиком остается только взять в аренду или в собственность участок, разработать проект и продать уже квартиры. А всё остальное, как правило, у него задекларировано на уровне города, и там учитывается много разных параметров. Так намного сложней, но так город остается городом.

А.Нарышкин— Сейчас мы перейдем к городу твоей мечты, вернее, городу, в котором ты был и готов рассказывать о плюсах и минусах. Вечный такой, мне кажется, спор, который у представителей, может быть, молодежи возникает и более представительным поколением. Мы всегда арендуем или мы любой ценой покупаем жилье? Вот ты бы как на этот вопрос ответил? И есть ли здесь пространство порассуждать для урбаниста?

А.Гершман— Здесь очень много тонкостей. Во-первых, какое у тебя социальное положение? Тебе нужно для себя одного рядом с работой, или это молодожены, или есть, например, дети и нужно планировать на будущее. Какие есть средства, и где какая локация.

Я встречал исследования, что в центре Москвы покупать жилье смысла нет, что куда дешевле его арендовать. При этом ты получаешь центр города, то есть когда у тебя всё под боком.

А.Нарышкин— Не теряешь тот самый час-полтора.

А.Гершман— Да, ты его можешь вкладывать во что-то другое.

Если говорить про удаленные районы, то опять же, если там нет такого типа жилья, или у меня есть возможность купить участок у города и построить там что-нибудь адекватное, то, возможно, это будет лучшим вариантом. То есть здесь много тонкостей и нужно исходить из своих потребностей и планировать минимум лет на 10 вперед.

А.Нарышкин— Волна спрашивает: «Хрущевки — можно ли их здорово реконструировать. Якобы Варламов это показывал и об этом рассказывал».

А.Гершман— Можно. Но опять же там есть разные схемы. Как правило, там есть небольшая субсидия от государства или города. Например, если вы повышаете энергоэффективность и соответствуете европейским программам, или часто, например, надстраивают один-два этажа, и сами жители ищут, например, девелопера, который всё это сделает, а взамен они получают какой-нибудь лифт, например, или новые балконы. То есть, есть разные схемы. Опять-таки, если мы будем брать европейский опыт, там инициаторами этого процесса являются собственники. То есть государство, город им скорее помогает, создает какие-нибудь финансовые схемы или сводит с застройщиком, которому это интересно. То есть там именно собственники решают, а не город за них — это важно различать.

А.Нарышкин— Про город давай поговорим. В прошлый раз вы сами назвали варранты, про который Аркадий может рассказать. Была буква «К». И поэтому сегодня ты рассказываешь про…

А.Гершман— Да, поиграем в города. Сегодня Краснодар.

А.Нарышкин— Краснодар. Сразу друзья, вам задание: называйте города в чате на букву «Р». И Аркадий в следующую среду расскажет вам про этот город, чем он хорош и чем он плох с точки зрения урбанистики. Важно, чтобы это был город, где Аркадий был. Он сам будет потом выбирать.

А.Гершман— Да, начнем с минусов, потому что как раз основной минус Краснодара — это как раз новая застройка. Это самый молодой миллионник России. Он прошел очень быстро этап урбанизации. И там получается, что бы ни строили, всё очень быстро разбирали. А когда все заехали, поняли, что город стоит массово в пробках. Что делать? Опять же новых районов нет. И что они успели угробить, в том числе, и исторический центр города…

А.Нарышкин— Кстати, жители Краснодара, напишите, пожалуйста, если вы сейчас слышите, как вы оцениваете оценку Аркадия.

А.Гершман— То есть, по сути, в центре сохранился такой, не в обиду будет сказано, поселок. А на окраине как раз все эти плотные районы, и когда все едут в этот центр, они тем самым его убивают, потому что не рассчитан, к сожалению, центр города, инфраструктура города.

А.Нарышкин— А как это получается? Я просто был в Краснодаре, я подтверждаю. Это очень странное зрелище. Там есть огромный парк, который построил Галицкий, насколько я понимаю, бизнесмен. Рядом частный сектор, одноэтажные дома, через который ты можешь к этому парку и стадионы долго-долго пробираться, и действительно, дома по окраинам. Почему девелоперы не снесли к черту?..

А.Гершман— Девелоперы построили через дорогу, там, где сельхозполя были. Потому что договариваться с собственником, выкупать это дорого, муторно, и вообще может кто-то не согласиться продать. А когда рядом есть целое поле, то строить очень просто. Опять же проблема в том, что построить что-то в поле и создать проблему на 10-летие вперед с точки зрения здесь и сейчас, куда выгоднее. А вкладываться в реновацию существующих улиц и районов очень сложно, и мало кто хочет.

И в Краснодаре есть район Музыкальный, где построили район без коммуникаций даже и люди успели там купить.

А.Нарышкин— А как это без коммуникаций: без света, без водопровода?

А.Гершман— Это очень просто. Такие схемы существуют…

А.Нарышкин— Боже!..

А.Гершман— В общем, показатель того, что всё что ни построят, считается благом, а потом все чешут голову и думают, что делать дальше. Но это основной минус. А сейчас к плюсам. Действительно, это парк Галицкого. В принципе, Краснодару повезло, что там есть Галицкий, что у него хороший вкус, что он не пожалел денег на парк стадион. И поработали все круто. И он же финансирует его поддержание.

А.Нарышкин— А это можно с чем-то сравнить, чтобы те, кто не были в Краснодаре, они понимали, о чем идет речь? Мне кажется, что на «Зарядье» похоже.

А.Гершман— Не совсем. Просто парки бывают разные. Есть парки аттракционов, есть парки природные. Есть парки, условно, культуры и отдыха. И этот парк построен по стандартам где-то середины прошлого века не только материалов или форм, а с точки зрения самой концепции. Там есть красивые дорожки, красивые деревья. То есть это такое главенство человека над природой, и получился такой Петергоф немного. То есть, в принципе, это хорошо, для Краснодара особенно. Но если мы посмотрим на современные проекты парков, то там задача приблизить естественную среду к городу, и, получается, что такие парки скорее создают естественную экосистему, чтобы нам нужно было не на дачу ехать, чтобы полежать на травке или в тени деревьев или посмотреть, как бабочки порхают и зайчики бегают, а всё это происходит в вашем парке, которые недалеко от дома.

То есть сама концепция парков немного изменилась. Этот парк, с точки зрения архитектуры, деталей, качества работ, конечно, восхитителен, но он все-таки немного опирается на предыдущую концепцию, которая была связана с паркостроением.

А.Нарышкин— А что этот клевый парк — действительно, видно, что туда деньги вкладывали и при этом он сделан качественно — что он жителям дает принципиального?

А.Гершман— Он дает возможность жителям хоть где-то отдохнуть нормально.

А.Нарышкин— Есть обычный парк культуры. Там аттракционы. С семьями… потрясающе.

А.Гершман— Опять же разные запросы, разное поведение у людей. И поэтому кому-то хорошо отвести ребенка, чтобы он побесился час, а кому-то хочется погулять за ручку с девочкой, открыть вино, условно, на газончике, полюбоваться на красоту и отдохнуть в тишине, например.

А.Нарышкин— На газончике можно, по-моему, по Административному кодексу…

А.Гершман— А это частная территория. Как раз в том и фишка, что он не передал этот парк на баланс города. То есть по сути это частная территория. Там есть охрана, но при этом это не совсем общественное пространство.

А.Нарышкин— Забора же никакого нет. При этом частная территория.

А.Гершман— Это открыто. Не обязательно всё озаборивать, как у нас принято. И, кстати, в тему развлечений…

А.Нарышкин— Я вариант тоже предлагаю, что можно еще делать в парке, где нет аттракционов — полежать на травке, посмотреть на бабочек.

А.Гершман— Там много есть разных вариантов, и это, действительно, крутой уровень не только Краснодара, но и России.

А.Нарышкин— Извини, какой Галицкий? Я знаю только Сергея Галицкого. Так этого он и есть?

А.Гершман— Да.

А.Нарышкин— Какой еще Галицкий. Который основатель «Магнита», который спонсор футбольного клуба «Краснодар», несколько я помню.

А.Гершман— В футболе я не силен. Перекрытие Красной улицы в центре — это, действительно, тот случай, когда улица преображается, если с нее убрать машины, потому что там происходит основной движ, если можно так сказать. Когда я там был на выходных во время перекрытия, даже ночью очень много я видел людей с ограниченными возможностями, у которых появилась возможность передвигаться.

А.Нарышкин— То есть ее превращают в пешеходную?

А.Гершман— Да, то есть они перекрывают блоками проезд для машин. И ты можешь спокойно передвигаться. То есть никаких ям, никаких бордюр. Человек на коляске может спокойно ехать по проезжей части и спокойно общаться с друзьями. То есть это как раз доступная среда.

А.Нарышкин— У нас теперь в Москве так делают иногда.

А.Гершман— Опустим, что у нас в Москве делают.

А.Нарышкин— В других передачах, как любит говорить Аркадий Гершман.

А.Гершман— И сила Красной улицы в «Особое мнение», что там очень развит общепит и много точек притяжения. И они используют это пешеходное пространство, и там, действительно, очень круто. Там ты чувствуешь городскую жизнь.

И, наверное, заключительно: плюс города — это трамвайное движение, потому что они довели его там до уровня метрополитена. Они ходят часто, без задержек, плавно. Короче це Европа в плане поддержания. Но проблема в том, что он не охватывает новые районы. Туда только собираются его протягивать. Но, тем не менее, по уровню именно инфраструктуры, что они сделали с существующими уже путями, линиями — это даже Москве местами далеко до уровня Краснодара.

А.Нарышкин— Пишет житель Краснодара. Вот этот район Музыкальный, о котором ты сказал, его еще затопляет регулярно, там люди на лодках плавают. Я не знаю, насколько это правда. Да, подтверждает — без канализации, без воды. «Краснодар — страшный колхоз», — пишет Лена Плисецкая. Может быть, вы его не рассмотрели внимательно? Колхоз или нет, кстати? Сейчас скажешь — потом не поедет больше Аркадий Гершман туда.

А.Гершман— Нет, если в парке Галицкого и в выходные на Красной улице, то это не колхоз, а самый настоящий город.

А.Нарышкин— А Москве тоже можно колхоз найти без труда, если тем более в спальный район уехать.

Все варианты получили, Аркадий будет выбирать город на букву «Р», о плюсах и минусах которого расскажет в следующий раз. Мы завершаем программу «Среда». Спасибо тебе огромное. Алексей Нарышкин, Аркадий Гершман.

В 17 часов — «Особое мнение» с Глебом Павловским. В 19 часов — «Особое мнение» политика Владимира Рыжкова. Спасибо!

Добавить комментарий